Миф № 1: высотка — жилье для очень богатых людей
Стоимость жилья в небоскребах (такими зданиями условно считаются те, что выше 100 м) действительно выше средних цен на рынке жилья бизнес-класса. Но это вовсе не значит, что в столичных небоскребах живут исключительно обладатели многомиллионных состояний. Диапазон стоимости квартир в высотных зданиях — от 25 до 100 млн рублей и выше.
Например, можно приобрести двухкомнатные апартаменты 141,8 кв. м в ЖК «Башня Федерация», расположенные на 81-м (из 95 этажей) этаже по цене 110,6 млн рублей. Из 16 панорамных окон апартаментов открываются панорамные виды на Кремль и Москву-реку.
В апартаментах — дизайнерский ремонт, отделка выполнена с использованием мрамора. Помимо большой гостиной, совмещенной с кухней (общая площадь 79,7 кв. м), спальни (17,5 кв. м), двух санузлов и просторного холла, есть гардеробная и постирочная.
В соседней башне — МФК «ОКО» продаются апартаменты по цене «всего» 35 млн рублей. Правда, и площадь будет в два раза меньше — 70 кв. м. Апартаменты с мебелью, в них выполнен дизайнерский ремонт, расположены на 12-м (из 85 этажей) этаже. Включают спальню, кухню-гостиную, ванную комнату и гостевой санузел. Визитной карточкой высотки является ландшафтный парк площадью 4 тыс. кв. м, расположенный на крыше небоскреба.
Семь сталинских высоток стали символом столицы. В двух располагаются гостиницы («Украина» и «Ленинградская), еще одна — главное здание МГУ на Воробьевых горах, часть которого отведена под общежитие для студентов и аспирантов, в другой высотке — на Смоленско-Сенной площади — расположено Министерство иностранных дел.
Жилыми являются три (жилые дома на Котельнической набережной и на Кудринской площади, а также частично — административно-жилое здание возле «Красных Ворот»). Квартира в сталинской высотке в советское время считалась показателем престижа. Чтобы получить ордер на такую квартиру, нужно было быть Героем труда, директором крупного предприятия или как минимум знаменитым артистом.
Вместе с тем можно найти и более бюджетные варианты. Так, минимальная цена студии площадью 18 кв. м на 42-м этаже «Города столиц» составляет 27,3 млн рублей. Интересно, что цена апартаментов (27-й этаж) площадью 37 кв. м в этом же проекте — 28 млн рублей.
Стоимость трехкомнатной квартиры площадью 56,5 кв. м, расположенной на 32-м из 58 этажей строящегося ЖК Famous, равна 27,4 млн рублей, что сопоставимо с ценой аналогичной по площади квартиры в сталинке. Помимо панорамного вида (в ЖК остекление по всему фасаду) жители получают возможность пользоваться лаундж-зоной с местами для работы на первом этаже, тренажерным залом, бассейном, семейным рестораном.
Миф № 2: чем выше этаж, тем дороже стоимость квартиры
А вот это утверждение не миф, оно вполне справедливо. Как рассказала Ольга Кирилловых, коммерческий директор VIRA, в высотных жилых комплексах средняя стоимость 1 кв. м может повышаться с каждым этажом примерно на 1–3%. В премиум-классе разница между первым и верхними этажами может достигать 37%. Но чаще стоимость повышается не от этажа к этажу, а по блокам, которые включают несколько этажей, то есть на нескольких этажах подряд стоимость «квадрата» будет одинаковой.
К небоскребам традиционно относят здания высотой более 30 этажей. На рынке столичной недвижимости насчитывается около 70 высотных жилых комплексов — такие данные приводит Циан.Журналу Наталия Кузнецова, генеральный директор «НДВ — Супермаркет Недвижимости».
При этом почти половина предложения (49%) приходится на комфорт-класс, доля новостроек бизнес-класса составляет 43%, доля премиум-сегмента — 8%. Практически все проекты-небоскребы (83%) находятся на заключительной стадии строительной готовности.
По словам Наталии Кузнецовой, в основном в высотных жилых комплексах представлены квартиры, апартаменты занимают лишь 3% всего объема. На квартиры и апартаменты с полной чистовой отделкой приходится 42% лотов, доля жилья в высотках с отделкой white box составляет 30%, без отделки — 28% квартир и апартаментов.
В высотных комплексах премиум-класса (например, Lucky, «Поклонная, 9», Capital Towers, Neva Towers) от 20 этажей и более прирост стоимости квадратного метра составляет не более 1–3% на этаж, соглашается Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Но подчеркивает, что на последних этажах высокобюджетного жилья обычно располагаются пентхаусы и нетиповые лоты увеличенной площади и улучшенной планировки (с более высокими потолками, террасами и пр.).
Такие эксклюзивные лоты, отмечает Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus, продаются дороже: наценка может составлять от 5 до 10%.
Миф № 3: в высотках приходится долго ждать лифта
Утверждение о том, что в высотных зданиях долго придется ждать лифта верно лишь отчасти. Хотя это одна из самых известных страшилок о высотных зданиях: а вдруг поломается лифт и мне придется подниматься на 68-й этаж пешком по лестнице?
В высотных зданиях несколько лифтов. Например, в небоскребах «Москва-Сити» — от 10 современных скоростных лифтов, доставляющих жителей на нужный этаж максимально быстро. На ожидание лифта, как правило, уходит 1–2 минуты. В обычных высотных зданиях на ожидание лифта может уйти на пару минут больше.
Но важной особенностью высоток является сильная зависимость от состояния инженерии, признает Денис Бобков: «Техническое оснащение вынужденно является более сложным, и от его успешной эксплуатации зависит комфорт проживания в доме. Все-таки сломанный лифт в девятиэтажке воспринимается менее остро, чем в доме высотой 40 этажей».
Светлана М, жительница МФК «Город столиц»:
— Мы с мужем мечтали жить в высотке. Нам нравится то, что в квартирах в высотках панорамное остекление, из квартир в высотках открываются прекрасные виды на столицу, которыми можно любоваться часами. Интересная архитектура, современные скоростные лифты, презентабельная зона ресепшн — очутившись в таком здании, кажется, что ты попал из обычного подъезда в панельной девятиэтажке в прекрасное будущее.
Все новостройки Москвы и Московской области — подбирайте по своим фильтрам на Циан
Поэтому, когда мы получили в наследство квартиру в сталинке, решили не вкладываться в капитальный ремонт, а сделали косметический и продали ее. Добавили собственных средств, накопленных на мечту, и купили апартаменты в «Городе столиц».
Когда мы только выбирали жилье в «Москва-Сити», риелтор предупреждала нас, что локация не приспособлена для семей с детьми (у нас двое детей, мальчик и девочка, на момент покупки квартиры им было четыре и шесть лет). Башни расположены близко друг к другу, парков (да и просто мест для прогулок и детских площадок) в деловом кластере нет.
Нас это не смутило: мы современные люди — проводить время на скамейке, глядя как дети лепят куличи в песочнице во дворе, — не наш формат. Мы привыкли отдыхать активно: ходим с детьми на выставки, в детские театры, на занятия в детские студии, выезжаем гулять в парки, зимой катаемся на коньках.
Да и в «Москва-Сити» много мест, куда можно пойти с детьми. Мы ходим в «VRPark Сити» и в «Космик» в «Афимолле», в кино, да и просто поесть мороженого в каком-нибудь кафе. Сын с мужем занимаются в хоккейном клубе «Бросок». Метро буквально в нескольких шагах — в любое время можно отправиться, куда пожелаешь.
Наши родители выражали опасение насчет того, что в башне нет естественной вентиляции. Но, когда риелтор показывала нам несколько квартир, никакого дискомфорта мы не почувствовали: современная система вентиляции работала отлично. Сегодня, основываясь уже на собственном опыте, скажу, что проблем с чистым воздухом нет.
Из неожиданного: мы обнаружили, что в солнечную погоду квартира моментально нагревается и становится жарко. Москва, конечно, нечасто балует солнечными деньками, но темные шторы при панорамном остеклении — далеко не последний элемент интерьера.
Из неудобств: в первое время после открытия станции метро интервалы между поездами были очень большими (до 6–7 минут и больше), на платформе накапливалось много народа. Сейчас интервалы сократились, но в час пик мы стараемся поездок в метро избегать.
Но это всё мелочи. Нам нравится жить в высотке так же, как и в первые дни. По вечерам, уложив детей спать, мы любим устроиться на диване с бокалом вина и любоваться ночным городом с высоты своего 48-го этажа.
Миф № 4: жить в высотках вредно для здоровья
Масштабных научных исследований о том, как проживание в высотных зданиях влияет на состояние здоровья человека, в России пока не проводилось. Среди российских врачей нет единого мнения, вредно ли жить в высотках. По мнению некоторых, высота не оказывает непосредственного воздействия на здоровье человека. Но большинство врачей считают, что в постоянной жизни в высотных зданиях минусов для здоровья больше, чем плюсов.
«Во временном нахождении на высоте 30 этажей и выше никакого вреда нет. Но постоянное проживание в высотном здании может быть опасным для здоровья, — считает Сергей Хомяков, доктор медицинских наук, главный врач "Инвитро-Москва". — Например, при подъеме на скоростных лифтах может отмечаться заложенность ушей, связанная с резким — точнее быстрым перепадом атмосферного давления».
По словам Сергея Хомякова, на значительной высоте наблюдаются низкочастотные звуковые колебания 5–20 Гц (ухо большинства взрослых людей не реагирует на частоты ниже 20 Гц, но они ощущаются через органы осязания. — Прим. ред.), которые способны негативно влиять на работу нервной и сердечно-сосудистой системы и внутренних органов. Это проявляется в виде головокружения, тошноты, болей в животе и сердце. Эксперт утверждает, что у жителей высоток по причине подсознательного ощущения страха чаще развиваются психические расстройства. Конечно, квартира в небоскребе не подойдет человеку, страдающему акрофобией — боязнью высоты.
Постоянное проживание в высотных зданиях может приводить к ухудшению физиологических функций слуховых труб и постепенному снижению слуха, уверен Иван Калмыков, заведующий 3-м консультативным отделением, врач-оториноларинголог клинико-диагностического центра «Медси» на Солянке. По его мнению, проживание в высотном здании не рекомендуется никому, особенно людям, страдающим хроническими патологиями со стороны полости носа.
Благоприятный эффект на здоровье человека проживание в высотке окажет в случае, если человек перестанет… пользоваться лифтом, считает Айша Ибрагимова, врач-кардиолог клинико-диагностического центра «Медси»: «Подъем по лестнице приводит к натренированности сердца за счет сочетания кардио- и силовой нагрузки. Во время ходьбы по лестнице учащается пульс, а значит, улучшается выносливость».
Если подниматься каждый день, то выполняется еще одно важное условие, необходимое для тренировки сердца, — регулярность нагрузки, уточняет Айша Ибрагимова.
Миф № 5: при сильном ветре высотные здания шатаются
Это миф. У высотных зданий действительно существует определенная амплитуда колебаний, но она составляет сантиметры отклонения от оси и никак не влияет на устойчивость здания, уточняет Денис Бобков.
К примеру, в зданиях высотой 25–30 этажей даже при ураганном ветре здание отклоняется от своей оси лишь на 2–3 см. В самом высоком здании Москвы — «Башне Федерация» в «Москва-Сити» (ее высота — 374 м) при сильном ветре максимальная амплитуда колебаний обычно не превышает 50–60 см (при допустимой амплитуде 78 см).
Сюда же стоит отнести миф о том, что высотные здания неустойчивы во время землетрясений. При проектировании качественных и надежных высотных зданий учитываются особые условия места строительства — в том числе, в сейсмоопасных зонах технические характеристики небоскребов рассчитываются с учетом землетрясений.
Миф № 6: высотные здания пожароопасны
Этот миф не соответствует действительности: он во многом сформирован голливудскими фильмами-катастрофами и книгой французского писателя Фредерика Бегбедера «Окна в мир» (Windows on the world). Герою романа (кстати, риелтору по профессии) не повезло: он вместе с двумя сыновьями решил позавтракать в ресторане на 107-м этаже Северной башни Всемирного торгового центра 11 сентября 2001 года. Идея оказалась неудачной.
«Особенное внимание в высотных зданиях уделяется именно системе пожаротушения, — говорит Наталия Кузнецова. — В проектах создаются системы автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутренние противопожарные водопроводы, системы автоматического пожаротушения и аварийного (эвакуационного) освещения».
Миф № 7: в небоскребах не хватает свежего воздуха
По строительным нормам на высоте более 75 м не делают окна с обычными открывающимися створками, так что в квартире или апартаментах выше 25-го этажа створка в лучшем случае будет немного приоткрываться вверх. К тому же, как правило, в высотных зданиях — панорамное остекление. В небоскребах приток воздуха обеспечивает система приточно-вытяжной вентиляции. Современные системы кондиционирования высокого качества и вполне способны обеспечить комфортную атмосферу.
Если говорить о свежем воздухе, в обычном здании на нижних этажах воздух загрязнен выхлопными газами, напоминает Ольга Кирилловых. А вот жители первых этажей высоток защищены от этого вредного для здоровья эффекта благодаря качественной системе вентиляции.
«Начиная с 15-го этажа концентрация вредных веществ в воздухе сокращается, а на 30-м этаже она уменьшается в 10 раз, — говорит эксперт. — К тому же на 30-м этаже вообще не слышно городского шума. Никакого гудения города — оно остается внизу, а у вас полная тишина».
Резюме
Большинство страхов и опасений, что жизнь в высотном здании связана с теми или иными трудностями, уходят в прошлое. Высотки отличаются качеством строительства, в них применяются самые современные инженерные решения. Но особенности проживания в небоскребах стоит учитывать: особенно это касается мер безопасности и персонального комфорта. Да и удовольствие смотреть на мир свысока стоит недешево: квартира и апартаменты в небоскребах обойдутся в кругленькую сумму.
