недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяАНТИкризис

Вячеслав Малафеев: «Цены на жилье продолжат медленно расти»

4 902 6
Вячеслав Малафеев: «Цены на жилье продолжат медленно расти»
Владелец, генеральный директор петербургского агентства недвижимости «М16-Недвижимость» и бывший вратарь футбольного клуба «Зенит» Вячеслав Малафеев рассказал Циан.Журналу о том, что ждет рынок к лету, какие квартиры выбирают региональные клиенты, почему резко снизилось предложение на загородном рынке и почему кризис — это не так уж плохо.

«Люди не готовы сейчас покупать жилье»

— Самоизоляция изменила рынок жилья Петербурга?

— Да, активность на рынке резко снизилась. К этому привели ограничение передвижения, изменение режима работы организаций, задействованных в оформлении сделок, и банков.

Но основная причина сокращения количества сделок — психологическая: кто-то отложил решение квартирного вопроса на будущее, хочет переждать, а кто-то и рад бы просматривать объекты, но продавцы не хотят их показывать.

На первичном рынке есть удаленные сделки, но их очень мало. Люди не готовы сейчас покупать жилье: ждут, боятся, что у застройщиков возникнут сложности с реализацией проектов, не хотят брать на себя новые кредитные обязательства, потому что не уверены, что сохранят работу и зарплату на прежнем уровне. Тем не менее провести сегодня сделку удаленно вполне реально.

— Насколько просели продажи и в каких сегментах?

— Продажи просели значительно. У застройщиков — в разы и десятки раз. У агентств — в зависимости от того, на каких объектах они специализируются. В сегменте элитной недвижимости, где сделки не так часты, это пока незаметно: одна удачная сделка способна покрыть все расходы и вывести в плюс. В масс-маркете, где поток большой, а маржа низкая, снижение очевидно.

— На самоизоляцию наложился и экономический спад. Сегодня вкладывать деньги в недвижимость — хорошая идея?

— Чтобы инвестировать в недвижимость, нужно, во-первых, хорошо разбираться в этом рынке, а во-вторых, понимать, что любая прибыль, превышающая банковский депозит, несет риски.

Если задача состоит в том, чтобы просто сохранить деньги, лучше приобрести жилье и получать пассивный доход от сдачи его в аренду. Чуть более прибыльный вариант, требующий большего понимания рынка, — посуточная сдача в аренду апартаментов.

Еще один способ — инвестировать и в коммерческую недвижимость, но в этом сегменте будет большая просадка на рынке аренды.

— Что происходит с ипотекой? Банки ее выдают?

— Сейчас завершаются сделки, по которым было получено одобрение банка и подобрана квартира для покупки. С новыми заявками сложнее: получить одобрение банка удаленно реально, но банки рассматривают заявки дольше, поскольку работают не все отделения, не все сотрудники и не полный день.

Потенциальные заемщики тоже заняли выжидательную позицию. Хотелось бы верить, что количество сделок в мае-июне компенсирует апрель.

Но не исключено, что рынок не вернется к прежним показателям. Это будет зависеть от длительности самоизоляции и экономических показателей мирового кризиса, в который мы погружаемся.

«Чем выше срочность, тем менее выгодно для продавца агентство выкупит квартиру»

— Вы работаете с региональными клиентами. Какую недвижимость они покупают в Петербурге?

— В этом сегменте присутствует сдержанный фактор расходов. Региональные клиенты приобретают либо однокомнатную квартиру на короткое время — осмотреться, прижиться в Петербурге, а уже потом сменить жилье на более комфортное, либо покупают квартиру для детей, в основном студентов городских вузов, — в этом случае это тоже небольшое по площади жилье.

Тенденция такова, что покупатели даже из тех регионов, где есть шанс заработать большие деньги, редко интересуются элитными объектами в Петербурге.

Люди долго изучают, присматриваются, многие сначала арендуют жилье. Ну и конечно, им в этом нужны помощники — мы оказываем таким клиентам весь комплекс услуг — начиная от встречи в аэропорту и размещения и заканчивая подбором жилья с учетом требований конкретного покупателя.

— На вашем сайте заявлена интересная опция — срочный выкуп квартир. Что это? Аналог трейд-ин?

— На рынке недвижимости нет услуги полноценного трейд-ин, каким мы знаем его по автомобильному рынку. Наша компания предлагает более простой вариант для тех, кому нужно срочно продать свое жилье. Есть разные форматы, но в принципе на это уходит от одного дня.

Чем выше срочность, тем менее выгодно для продавца агентство выкупит у него квартиру. Мы не можем замораживать деньги, поэтому закладываем процент потерянной прибыли — он составляет от 10 до 20%.

Чаще всего за этой услугой обращаются владельцы недорогих квартир стоимостью 3–4 млн рублей. Но бывают и элитные объекты.

— На сайте вашей компании много говорится о юридическом сопровождении сделок. Насколько остро сегодня стоит вопрос безопасности сделок?

— Большинство рисков в нашей области связано с тем, что деньги перечисляются продавцу до того, как право собственности переходит покупателю.

Существует множество подводных камней, которые обнаруживаются уже после регистрации: возвращение бывшего владельца из мест лишения свободы, процедура банкротства бывшего хозяина жилья, когда он пытается оспорить сделку.

Если продавец при этом пытался уйти от уплаты налогов и стоимость жилья в договоре занижена, новый владелец рискует остаться ни с чем. Случаев оспаривания сделок много — именно поэтому их лучше проводить с грамотным юристом.

— Вы занимаетесь в том числе и коммерческой недвижимостью. Бизнес переживает не лучшие времена, какова ситуация на этом рынке?

— Мы живем в условиях ограниченных передвижений, закрыты для посещения общественные места и не работают предприятия. На рынке недвижимости изменения происходят с задержкой около двух месяцев. Вся страна находится на самоизоляции, а начатые в марте сделки еще идут.

Но через два месяца, когда, хочется верить, будет постепенно возвращаться прежняя социальная жизнь, рынок отзовется на то, что происходит сегодня: арендаторы будут съезжать, офисные и торговые площади — освобождаться, инвесторы — искать клиентов. Но продлится это недолго: так или иначе, бизнес будет возвращаться и снова занимать коммерческие площадки — вероятно, более дешевые.

«Бассейн или дизайнерский фасад редко окупаются»

— Вы заметили рост спроса на аренду загородного жилья?

— Безусловно, спрос резко вырос: все, кто откладывал покупку коттеджа или дачи, поняли, что время пришло. Но одновременно резко снизилось предложение. Подавляющее большинство тех, кто планировал продать или сдать в аренду дачу, переехали туда сами.

У нас есть еще одна услуга, мы нечасто ее используем — берем на себя обязательства гарантированной продажи объекта. Она подразумевает, что клиент (продавец) получает определенную сумму в момент заключения эксклюзивного договора. Если мы не продадим жилье в оговоренный срок, наша компания теряет деньги, и мы будем вынуждены выкупить объект, чтобы не потерять их.

— Цены на загородном рынке вырастут?

— Не думаю. В Ленобласти много объектов, в том числе участков, которые давно выставлены на продажу, — ими наконец заинтересуются покупатели. Другой аспект — на загородном рынке довольно сложно угодить покупателю. Для многих загородный дом — это дача: люди не будут доплачивать за бассейн или дизайнерский фасад, на которые продавец потратил много денег. Такие вещи редко окупаются.

— Какие подразделения, связанные с недвижимостью, есть в «М16-Group» и что еще планируете открыть?

— За годы работы мы опробовали почти все ниши: занимались и земельными участками под строительство, и региональными сделками в других крупных городах, и зарубежными сделками. Теперь предпочитаю сконцентрироваться на элитном и бизнес-сегменте, в которых чувствую себя наиболее комфортно.

Хочу делать упор на качественный сервис, общение, помощь людям — не просто продавать недвижимость, а предлагать широкий спектр услуг, становиться другом.

Так происходит во всем мире: чем интереснее общение, тем чаще вы становитесь клиентами друг друга.

«Упадут ли цены на жилье? Сомневаюсь»

— Как работает «М16-Недвижимость» в условиях всеобщей самоизоляции?

— Как и рекомендовано — удаленно. Дежурные менеджеры, работая дома, получают обращения и обрабатывают их. Специалисты выезжают на просмотры и сделки, но в рамках тех рекомендаций, которые действуют: в масках, перчатках, с антисептиками.

— Сейчас никто не делает прогнозов — даже эпидемиологи. Но часто звучит фраза, что мир не будет прежним. Как вы полагаете, что ждет рынок недвижимости в ближайшие месяцы?

— Прогнозировать очень сложно. Могу рассказать, каким вижу рынок летом, но это будет анализ на основе сегодняшней ситуации. Все меняется каждый день — до лета наверняка произойдет много событий, которые изменят этот прогноз.

Сделок сегодня мало — пока эта тенденция продолжится. Упадут ли цены на жилье? Сомневаюсь: если не будет глобальных изменений в экономике, цены в лучшем случае останутся на прежнем уровне.

Вероятно, они продолжат медленно расти — в рамках инфляции, удорожания рабочей силы и стройматериалов. И это хорошо: любые резкие колебания рынка недвижимости приводят к печальным последствиям, а это важная отрасль в российской экономике, где задействованы сотни тысяч людей.

справка

Вячеслав Малафеев — российский футболист, вратарь, выступал за петербургский «Зенит» (1999–2016). С 2003 по 2012 год — игрок российской сборной по футболу. В марте 2013 года создал агентство недвижимости «М16-Недвижимость». В 2014-м появилось подразделение агентства, которое занимается элитной недвижимостью. В 2016 году создал холдинг «M16-Групп», который объединяет шесть подразделений: агентство недвижимости и элитное подразделение, компанию по дизайну интерьеров, горнолыжный клуб «Любогорье» в Новгородской области, а также службу безопасности и юридическую компанию.

— Ваше спортивное прошлое помогает в бизнесе?

— Если говорить о репутации, то, с одной стороны, мне проще привлекать клиентов — они знают, что идут не просто в агентство, а в мое агентство. Но с другой стороны, любой недочет вроде задержки регистрации способен обернуться негативом и уколом в мой адрес.

А если говорить о спортивном характере, то тут только плюсы: спорт учит завоевывать, идти к своей цели и добиваться ее. Это помогает в жизни, работе, бизнесе, причем не только мне, но и всей моей команде.

— Как лично вы проводите время в самоизоляции?

— Мы с семьей уехали за город, к заливу, и наша самоизоляция скорее похожа на отдых. Получаю удовольствие от того, что никуда не нужно уезжать, у нас есть время читать книги, смотреть фильмы, заниматься с младшим сыном хоккеем на траве, а со старшим — футболом.

Здесь, на даче, нашлась масса дел — перебрать вещи, выбросить ненужное. И это не только о материальном: сегодняшняя ситуация — время, когда стоит остановиться, проанализировать — что можно улучшить, а когда все наладится, с новыми силами двинуться вперед.

Комментарии 6
ирена16 апреля 2020, 22:15

Дачи, а также таунхаусы и коттеджи для постоянного проживания получили много желающих купить и снять. Самоизоляция, карантин тем лучше, чем больше твое пространство. Многие привыкнут к удаленке. И без общих перил и кнопок в лифте как-то спокойнее...

Ответить
ID: 5116253929 апреля 2020, 15:03

Однобокий обзор. Инфляция и Спад в экономике очевидны, и в ближайшем времени речь о повышении благосостояния не идёт, поэтому падение спроса на всё неизбежно.

Ответить
Я сама неотвратимость29 апреля 2020, 16:00

Цены обязательно пойдут в низ июнь - июль, ждем банкротство как неизбежного...

Ответить
Я сама неотвратимость29 апреля 2020, 16:31

...Реальные цены после карантина будут на 8–10% ниже, чем в январе — марте.....

Ответить
Сергей29 апреля 2020, 18:46

Видел два кризиса трёшка продовали 4 000 000 и покупали за эти деньги у меня на районе дороже не покупали и не пробовали покупать без кризиса . Цена всегда одна !!! Про бутсы футбольные лучше написал бы.

Ответить
ирена29 апреля 2020, 19:22

Да по два - три года просто не продавались трешки, хоть ты тресни, разве что за полцены, в кризис 2008. Причем в хорошем районе. Теперь вот что будет с рублем, сейчас его сдерживают, а те, у кого валюта, надеются на обвал и покупку задешево. В конце года обещают. А фактически будет очередное падение цен. Стимулирование ипотеки на первичке тоже не особенно поднимет спрос на вторичке. Да и условия этой ипотеки отсекут массу желающих и реальных покупателей. Хотя я бы не посоветовала бы никому первичку, ведь даже санкции за просрочки сдачи отменили. Этак очень долго можно кредит выплачивать, не получая квартиры. И десяток лет бывало. А если можно не спешить со сдачей - зачем торопиться?

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru